甘肅慶城龍鳳苑地基下沉外牆開裂司法鑒定水患所致，巨額賠償應該由誰負責

大眾新聞報首席記者陳軍 熊宇

2024年5月15日，甘肅省慶城縣曾因公致殘退役軍人、下崗職工、68歲的蓋龍向媒體書麵訴求，蓋龍訴求稱：其與慶城縣住房和城鄉建設局（下稱住建局）關於龍鳳苑商住樓因市政下水係統損壞，致地基下沉外牆開裂的賠償糾紛案中，遭遇判決不公。

▲書麵訴求書

法院、住建局、本人三方共同委托的司法鑒定結果，已經明確樓房地基下沉外牆開裂的直接原因係街道水患導致地基浸水濕陷所致。法院依據住建局2015年單方麵委托的鑒定報告作為定案依據。與龍鳳苑同一條街道因為市政水患造成的其他樓房地基下沉外牆開裂，卻給予賠償。而自己怎麼就變成了回填原因造成？人人常說法律麵前人人平等，可自己在案件過程中卻感受不到公平與公正。

▲二建家園脫落的外牆

蓋龍書麵訴求中所述事實是否屬實？龍鳳苑商住樓地基下沉外牆開裂的直接因素是什麼？僅是個例還是其他樓房出現同樣的問題？蓋龍提供的兩份鑒定報告鑒定結果產生的背景是什麼？蓋龍與業主、住建局之間的訴訟賠償糾紛結果如何？本著實事求是的客觀角度核實問題，6月3日，大眾新聞報前往甘肅省慶城縣實地現場走訪了解。

▲龍鳳苑商住樓脫落和開裂的外牆

當天上午，大眾新聞報從新華街二建家園往龍鳳苑（二建家園E棟）商住樓方向步行，抬起頭能清晰見到二建家園門麵上部分臨街麵牆壁裂開，部分瓷磚脫落，內牆磚塊裸露，二建家園斜對麵的一棟辦公大樓“人去樓空”。步行大約500米，來到龍鳳苑商住樓位置。同樣抬起頭就清晰見到門麵上部分牆壁多處裂開，部分瓷磚脫落磚塊裸露，轉到背麵，發現其牆壁門窗周邊多道裂縫。目測視線範圍內，新華街兩邊的樓房基本處於同一平麵，外牆嚴重受損的二建家園和龍鳳苑方向偏低。

▲管網改造道路封閉公告和街道牌

龍鳳苑商住樓臨街麵的道路上用綠色擋板圍住，數台大型機械設備和工人在現場進行路麵鋪設施工，擋板上懸掛的公告內容顯示，路麵上的施工為防洪排澇工程，工程的主要目的為解決防洪排水問題。

▲龍鳳苑商住樓前麵施工現場

個人出資掛靠房地產公司 龍鳳苑商住樓在新華街誕生

蓋龍告訴大眾新聞報：他是一名下崗職工，同時也是一名三級傷殘軍人，1976年在空軍部隊英雄黃繼光連服役。1978年6月參與部隊執行一項重大軍事任務時，造成腰椎骨折傷殘。在部隊期間因成績突出，1978年10月在北京受到時任國家領導人華國鋒、葉建英、鄧小平的親切接見。

▲彙報表演首長接見紀念筆記本

退役後，1984年5月安排到慶城縣糖業煙酒公司工作，連續10多年被評為市、縣先進工作者。2001年下崗帶著妻子和兒子擺地攤、開商店，期間吃過的苦和遭遇的白眼，常人無法想象，那段歲月實在太難。

蓋龍邊說邊拿出退伍軍人證明書、軍人傷殘證、再就業優惠證、榮譽證書、空軍部隊戰備訓練彙報表演紀念筆記本等證書。回憶起曾經的榮光和艱難歲月，笑容與淚水刻滿蓋龍滄桑的臉。

▲退役軍人證明書和軍人傷殘證

下崗之後，通過擺地攤、開商店存有部分結餘。2007年4月，掛靠慶城縣明珠房地產開發有限公司（下稱房產公司），出資在新華街修建龍鳳苑商住樓。

▲獎狀和再就業優惠證

龍鳳苑商住樓規模比較小，共6層30戶業主，臨街門麵8間。按平方請人修建600元/平方，當年賣房第六層800/平方，其它樓層1200元/平方，僅交給房產公司幾萬元的掛靠費，後續發生的遭遇和不公的係列事情，坑苦房產公司。

龍鳳苑商住樓圖紙由慶陽市西苑勘察設計研究院設計，後交平涼市勘察設計研究院審核通過，移交慶城縣住建局審查開具兩證一書，慶陽市建築安裝公司開工動土，蘭州金誠監理公司監理。慶陽市建築安裝公司根據設計方案完成施工竣工，慶陽縣城建局組織勘察、設計、施工、監理、建設等單位竣工驗收，驗收結果為工程質量合格，2014年辦理產權證書。

▲地勘報告和圖紙基礎數據

大眾新聞報注意到，2007年5月6日，慶陽市西苑勘察設計有限責任公司出具的岩土工程勘察報告、施工圖紙上，關於龍鳳苑商住樓地基與基礎的描述為：地基處理采用大開挖，開挖寬度沿外牆軸線向外3.5米，地基開挖深度自基礎以下6米等。

街道路麵長期積水地基下沉外牆開裂 住建局委托鑒定單位鑒定

蓋龍介紹：2011年下半年，龍鳳苑商住樓門口的新華街開始出現大量積水，路麵破損變形，路基開始下沉。當時的主要原因是北區開發工程全麵展開，大型運料車輛長時間碾壓致雨水管道被石子垃圾堵塞四年之久。2015年勝利築路公司維修新華街時測出，路麵下沉深度達到42至72厘米。

雨水常年在地下土層灌入浸破，龍鳳苑商住樓出現整體下沉。2011年下半年至2014年期間，多名業主以及本人向相關主管部門領導反映要求疏通下水道維修路麵，均被告知資金不到位而拖延。

更為嚴重的是2015年10月3日至5日，城建局委托築路公司維修時連續4天降大雨。當時的天氣預報雨量高達36毫米以上，造成大量雨水排不出去形成34厘米的大水池。離龍鳳苑商住樓3米的路麵衝出一個大洞，大量雨水灌入樓房地基，導致樓房地基加速下沉和牆壁開裂。

10月6日早上8點半，本人和相鄰的樓房房東給城建局打電話後又到防汛辦登記，回來後又多次給城建局主要領導打電話求助，當天接近12點也未見人到現場排險。情急之下撥打縣領導的電話，縣領導告知別著急馬上安排人到現場。後來20多人帶著機械到現場，當天下午才排除險情。

▲2024年5月道路下水道開挖和維修情況（受訪者供圖）

2015年10月9日，住建局書麵委托甘肅土木工程科學研究院對慶城縣二建家園E樓（龍鳳苑）出現地基下沉、牆體開裂檢測鑒定。

2015年10月30日，甘肅土木工程科學研究院就慶城縣二建家園E樓（龍鳳苑）出現地基下沉、牆體開裂出具檢測鑒定報告。

檢測鑒定報告結論及建議內容顯示：1、根據《民用建築可靠性鑒定標準》的有關規定，二建家園E#商住樓（龍鳳苑）地基基礎安全性應（龍鳳苑）評為Cu級，上部承重機構安全性評為Cu級，圍護係統評為Bs級。即E#商住樓安全性評為Csu級，即其安全性不符合規範要求，顯著影響整體承載，應采取措施，且有少數構件必須立即采取措施。

▲甘肅土木工程科學研究院的檢測報告結論及建議

2、造成E#商住樓地基下沉、牆體開裂的主要原因一是該場地為大厚度填土場地，回填土厚度差異大，密實度及濕陷性為不均一地基，地基處理標準偏低。二是該樓北側中間地段地基含水率較高、濕陷下沉造成。

3、建議對E#商住樓進行監測，對各種官網進行定期檢查，做好防排水措施。嚴禁各種水源浸入地基土，導致地基再次濕陷下沉。

4、考慮到E#商住樓地基存在嚴重的“先天不足”和安全隱患，地基加固的處理難度較大。若要進行全麵加固處理，應先對地基基礎進行加固處理，待地基基礎穩定後，再處理上部結構。

業主訴訟退房並要求賠償 承建人傾家蕩產房產公司連帶遭殃

2018年初，龍鳳苑商住樓30戶業主陸續以房屋鑒定結果為Csu級，不符合安全性規範要求，不具備安全居住使用性能等事實和理由，將房產公司列為第一被告、蓋龍為第二被告向慶城縣人民法院提起訴訟，要求解除商品房買賣合同、賠償房屋重置、修飾、過渡、案件受理、鑒定等費用。

中國裁判文書網發布的關於涉鳳苑商住樓業主訴房產公司、蓋龍商品房買賣合同糾紛判決書相關內容顯示，根據甘肅土木工程科學研究院鑒定結論案，涉龍鳳苑小區E#住宅樓出現地基下沉、牆體裂縫、不適宜居住的安全隱患已屬不可否認的客觀情況，作為商品房買賣合同的買受人，其購買房屋用於居住使用的主要目的完全不能實現。

2018年12月，慶城縣人民法院對30戶業主的訴訟請求作出判決，撤銷業主與房產公司、蓋龍簽訂的商品房買賣合同、賠償30戶業主房屋重置、裝修等費用1800餘萬。

判決生效後，2019年4月， 28戶業主申請強製執行，其中2戶業主2021年8月申請強製執行。

蓋龍告訴大眾新聞報，截止目前已支付執行款1400多萬，其中房產公司支付1332.9萬，本人支付106.9萬。當初600元/平方修建，買800多元/平方，除去雜七雜八的開支，中間每個平方還未賺到200元。房產公司僅收了幾萬元的掛靠費，如今連帶遭殃，而自己卻傾家蕩產落到租房居住的地步。每個月2千多元的傷殘軍人補助和4千多元的退休工資全部被執行劃扣。

更想不通和不可思議的是，一輩子光明磊落，曾為國家出力流血，如今流淚。長期以來不論生活怎麼磨難，始終時時刻刻牢記作為黃繼光英雄連的一名老兵，維護著國家榮譽和承擔社會責任，先後資助過多名貧困學生讀完高中和大學。如今一家四代人的唯一住房也被法院執行，老了卻在外麵租房居住，並背上拒執罪的刑事汙名，還遭遇住建局甩鍋推卸。同一個樓房，自己提出房屋具有修複的可行性，縣法院未采納，在中院，住建局提出房屋具有修複的可行性卻被采納了。

相關再審裁定書內容顯示，龍鳳苑商住樓30戶業主起訴房產公司、蓋龍的商品房買賣合同糾紛案件，曾榮獲2019年度全國優秀案例。

房產公司和蓋龍提起民事訴訟狀告住建局

2019年3月，房產公司、蓋龍一紙訴狀將住建局告上慶陽市中級人民法院。

房產公司、蓋龍在訴狀中請求判令住建局賠償龍鳳苑30戶業主的房屋重置費16450652和裝修費1987524元共計18448176元；賠償因業主訴訟產生的案件受理費285545元和鑒定費165000元以及人工材料費11420元，共計461965元；賠償龍鳳苑維修費201300元；賠償八間門麵鑒定結果的損失費。

房產公司、蓋龍起訴的主要事實和理由為：龍鳳苑設計施工、竣工驗收由住建局監督，未發生任何質量和安全問題。因城市道路遭受重型車輛碾毀塌陷，造成雨水管道堵塞，因路麵排水不暢大量灌入龍鳳苑和周邊建築地基導致地基下陷牆麵開裂。

2015年10月期間，當時雨量高達36毫米以上，造成大量雨水排不出去形成34厘米的大水池。離龍鳳苑商住樓3米的路麵衝出一個大洞，大量雨水灌入樓房地基，導致樓房地基加速下沉和牆壁開裂。

為保障住戶安全，期間經與住建局交涉，委托相關公司對地基和牆體變化進行監測，結論為“由於雨水較多致使道路積水無法及時排除，形成路高樓低排水不暢造成，樓房地基持續下沉3公分，向北傾斜1公分。”

▲起訴書

2018年12月，慶城縣人民法院判決解除房產公司、蓋龍與30戶業主的商品房買賣合同並賠償相關費用。由於住建局對街道路麵在建造及維修設計和使用維修方麵存在疏漏，致使街麵道路雨水管道損毀堵塞，排水不暢，導致大量積水浸入樓房地基內，造成樓房地基下沉牆體開裂的嚴重後果，住建局應承擔侵權賠償責任。

司法鑒定報告鑒定為街道水患導致地基浸水濕陷

慶陽市中級人民法院立案審理過程中，住建局辯稱：房產公司、蓋龍的起訴不屬於民事案件的受案範圍應屬行政案件，應當裁定駁回起訴。涉案樓房發生問題的根本原因在於房產公司、蓋龍自身過錯，與住建局無關。

▲甘肅同輝公司司法鑒定報告

案件審理過程中，蓋龍申請對案涉商鋪（龍鳳苑1樓）受損原因，因果關係大小、價值進行鑒定。2019年8月20日，慶陽市中級人民法院委托甘肅同輝工程質量檢測技術有限公司進行司法鑒定。

甘肅同輝工程質量檢測技術有限公司受理後，於2019年12月出具《慶城縣新華街24-1號龍鳳苑小區E#樓北側商鋪一層受損原因司法鑒定報告》（下稱司法鑒定報告）。司法鑒定報告鑒定意見為：慶城縣新華街24-1號龍鳳苑小區E#樓北側商鋪一層受損原因係商鋪北側街道水患導致地基浸水濕陷所致。

▲甘肅同輝公司司法鑒定報告鑒定意見

2020年6月1日，甘肅世紀東興工程谘詢有限公司作出評估報告，龍鳳苑一層八間門麵重置價為14149000元。

一審判決住建局賠償龍鳳苑一層八間門麵損失420餘萬

慶陽市中級人民法院審理認為案件當事人爭議的焦點問題分別為：一是案件的法律關係及性質；二是住建局應否承擔責任，如應承擔如何確定責任大小。

關於案件的法律關係及性質，慶陽市中級人民法院認為：住建局雖為行政機關，但在本案中未對房產公司、蓋龍行使行政權力，雙方的民事權利是平等的，糾紛的發生是住建局未及時履行管理、維修義務致使路麵長期積水引發財產損失的民事法律行為，不符合行政訴訟法和國家賠償法規定的行政案件受理要件，住建局認為本案屬於行政案件受理範圍的抗辯意見不予采納。

▲2015年蓋龍的書麵反映材料

關於房產公司、蓋龍以30份慶城縣人民法院生效的法律文書作為依據，要求住建局賠償30份生效法律文書確定承擔的賠償責任問題。慶陽市中級人民法院認為：30份生效的法律文書認定。30套住宅的房屋所有人為30戶住戶，房產公司、蓋龍不是30套住宅的權利人，其住宅住建局賠償無法律依據。二是30份慶城縣人民法院生效的法律文書確定的賠償人是房產公司、蓋龍，房產公司、蓋龍以此為依據要求住建局賠償，雖30份慶城縣人民法院的法律文書已經生效，但均未履行完畢，房產公司、蓋龍實際履行的金額現尚無法確定，追償條件尚不成就，綜合以上兩點，對其要求住建局賠償30份生效法律文書賠償責任的請求不予支持。

司法鑒定報告、評估報告住建局提出異議和補充鑒定申請，因住建局不能提供證據證明鑒定報告存在不能采信的情形，對住建局的申請沒有準許。

▲慶陽中院一審判決結果

根據甘肅土木工程科學研究院就慶城縣二建家園E樓（龍鳳園）出現地基下沉、牆體開裂出具檢測鑒定報告結論及建議，慶陽市中級人民法院認為：地基處理標準過低是案涉商鋪受損的主要原因，街道積水形成水患係次要因素，住建局承擔30%的賠償責任為宜。即評估報告的14149000元X30%=4214700元。

2021年6月29日，慶陽市中級人民法院一審判決住建局賠償房產公司、蓋龍八間門麵房損失4214700元，駁回房產公司、蓋龍的其他訴訟請求。案件受理費費208102元、鑒定費80000元總計288102元，房產公司、蓋龍負擔242612元，住建局負擔45490元。

慶陽市中級人民法院宣判後，雙方均不服向甘肅省高級人民法院提起上訴。2021年11月8日，甘肅省高級人民法院裁定撤銷原判，發回重審。

▲業主書麵證明材料

2021年10月21日，龍鳳苑30戶業主聯名簽字向慶陽市中級人民法院證明，蓋龍向法院提供的錄像、照片、光盤的真實性並證明街道雨水管道堵塞的事實。

重審原判決重置賠償變成修複賠償 住建局承擔百分之二十責任

發回重審後，慶陽市中級人民法院另行組成合議庭公開開庭審理。

住建局辯稱：作為財產損害賠償糾紛，由於蓋龍不是涉案房屋的所有權人無權要求賠償，樓房出現質量問題係其自身設計建造時存在嚴重過錯。涉案樓房具有適修性，房產公司、蓋龍直接要求以重置價格進行賠償缺乏法律依據。涉案價格評估報告違反司法委托目的且評估方法錯誤，不能作為定案依據。司法鑒定報告鑒定意見依據明顯不足且存在其他諸多問題，同樣不能作為定案依據。住建局不屬於市容市貌和環境衛生行政主管部門，訴訟主體不適格。

▲甘肅同輝公司司就法鑒定報告向慶陽中院出具的釋明函

重審中，慶陽市中級人民法院根據住建局的申請，委托甘肅土木工程科學研究院有限公司對慶城縣新華街24-1號龍鳳苑小區E#樓北側商鋪一層共八間房屋修複方案及修複費用進行鑒定，修複費用6151929.92元。

慶陽市中級人民法院重審認為：綜合全案實際情況，地基處理標準過低是案涉商鋪受損的主要原因，街道積水形成水患係次要原因，住建局承擔20%的賠償責任為宜。

關於損失數額的認定，住建局提交適修性檢測鑒定報告。房產公司、蓋龍認為應當按照重置價格計算損失，根據甘肅土木工程科學研究院有限公司適修性檢測鑒定報告意見，被損壞破損的房屋具有修複的可行性，故不宜按照重置費用計算實際損失。另外房產公司、蓋龍主張的與30戶住戶商品房買賣合同與本案並非同一法律關係，在案件中主張損害賠償的意見不能成立。

▲慶陽中院重審後的一審判決

2023年4月6日，慶陽市中級人民法院重審後判決住建局在判決生效之日起30日內賠償房產公司、蓋龍八間門麵房的損失1220167.16元，駁回房產公司、蓋龍的其他訴訟請求。案件受理費費208102元、鑒定費230584元（含鑒定人員出庭費用854元）總計438956元，房產公司、蓋龍負擔307269元，住建局負擔131687元。

▲甘肅高院的終審判決

重審一審宣判後，房產公司、蓋龍、住建局均對判決結果不服，向甘肅省高級人民法院提起上訴。2023年11月6日，甘肅省高級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費136883元，房產公司、蓋龍負擔121101元，住建局負擔15782元。

住建局告知媒體采訪需要宣傳部批準

值得一提的是，慶城縣人民法院、慶陽市中級人民法院、甘肅省高級人民法院三級法院關於龍鳳苑商住樓相關判決認定的事實，均依據2015年10月30日甘肅土木工程科學研究院出具的檢測鑒定報告結論及建議。

▲慶城縣住建局

慶城縣人民法院相關民事裁定書內容顯示，房產公司、蓋龍與龍鳳苑商住樓30戶業主商品房買賣合同糾紛案中，房產公司、蓋龍曾以“房屋具有修複可行性”等理由申請再審均被駁回。而在房產公司、蓋龍訴住建局財產賠償糾紛案中，同一棟樓房，住建局提出的“房屋具有修複可行性”慶陽市中級人民法院同意，其修複評估報告作為定案依據采納。

根據三級人民法院認定的主要證據和事實，以及住建局的相關辯稱理由，導致龍鳳苑商住樓地基下陷牆壁開裂的主要原因係設計施工時“地基處理標準過低”。眾所周知，開發商品房從拿地、設計到竣工驗收，必須經過相關建設主管部門層層嚴格審查和把關。

▲慶陽中院

2007年，房產公司、蓋龍設計、建設龍鳳苑商住樓時，建設部門是否嚴格審查設計公司提供的圖紙？施工、驗收過程中是否存在質量問題還是失職瀆職行為？法院的判決的關於住建局的賠償義務是否履行完畢？

2024年6月3日上午，大眾新聞報走訪住建局核實和了解相關問題。分管包保龍鳳苑商住樓相關問題的祁（音）副局長接待大眾新聞報。大眾新聞報說明來意後，祁副局長告知采訪需要宣傳部的批準，沒有批準不接受采訪。大眾新聞報在祁副局長辦公室撥打宣傳部辦公室電話，接聽電話的工作人員要求出具書麵采訪函經領導簽字批準後才能采訪。

當天下午，大眾新聞報帶著當事人的相關質疑問題，趕到慶陽市中級人民法院找到紀檢檢察室。相關法官告訴大眾新聞報：當事人如果對判決不服，按照正常司法程序維護權利，僅憑判決書無法認定。

據了解，房產公司、蓋龍與龍鳳苑30戶業主的商品房買賣合同糾紛案，已執行1400多萬，判決的案涉房屋，目前業主仍然在居住。就房產公司、蓋龍與住建局之間的財產損害賠償糾紛案，房產公司、蓋龍已向最高人民法院申請再審。

2024年3月20日，最高人民法院第六巡回法庭簽收了蓋龍的再審材料。

▲最高院再審申請材料清單

相關專業法律人士認為：根據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若幹規定》第三十條、 第三十二條內容規定：甘肅土木工程科學研究院出具的鑒定報告是在信訪過程當中，就專業性問題住建局委托出具的意見，其效力遠低於慶陽中院委托甘肅同輝工程質量檢測技術有限責任公司作出的司法鑒定報告。根據判決書內容顯示，法院采用的是甘肅土木工程科學研究院出具的鑒定報告“地基下限深度處理標準偏低為主因”作為定案依據，如果按照判決書認定的事實，新華街涉及損壞的樓房將會是地基出現問題，至少說明龍鳳苑從圖紙設計、施工、竣工驗收等環節就存在問題，需要從源頭追究責任。

案件以及相關事宜的後續進展，大眾新聞報將持續跟蹤關注。