住宅漏水牆體開裂管道堵塞，找物業還是開發商？業主是否可以以此爲由拒交物業費？惠水縣人民法院以案釋法

11月28日，貴州省惠水縣人民法院發布壹起物業服務糾紛典型案例。案涉惠水縣某小區業主因拖欠七千余元物業管理費，遭物業公司起訴。業主以“住宅漏水、陽台牆體開裂、下水管道堵塞，故物業管理費不應繳納”的理由進行抗辯。

惠水縣人民法院審理認爲：原告物業公司與小區業主委員會簽訂物業服務合同後，按合同約定進駐小區開展小區範圍內的物業服務工作。被告作爲小區的業主，享受物業公司提供的物業服務。根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第壹條“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力”的規定，該物業服務合同適用于包括被告在內的小區的所有業主，被告理應受該合同約束，按合同約定履行義務。物業公司按照合同的約定履行了義務，業主亦應當按照合同的約定支付物業管理費。

落水管維修（配圖與文無關）

業主提出的住宅漏水、陽台牆體開裂、下水管道堵塞，故物業管理費不應繳納的意見。法院認爲：商品房存在漏水、牆體開裂等質量問題系業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業主與物業服務企業之間的物業服務合同糾紛，兩者不屬于同壹法律關系；且商品房是否存在質量問題，不屬于物業服務的範疇，與物業公司收取物業服務費不具有關聯性。至于被告居住的房屋七樓下水管道出現堵塞的問題，因堵塞位置位于業主家中，該區域不是物業公司管理的範圍，業主提出的抗辯意見，法院不予采納。最後，法院判決業主支付物業公司拖欠的七千余元物業服務費。

2021年7月，華夏早報記者關注過某地兩起類似的物業管理糾紛案例。壹起是因爲樓上業主的衛生間漏水到樓下業主的衛生間，物業公司接到樓下業主反映後，經現場查看判斷，建議樓上的業主把衛生間地面挖開檢查處理漏水點再恢複。

樓上業主根據物業公司建議把衛生間地面全部挖開後，發現漏水水源系其鄰居家裏漏水流經其衛生間地面再漏到樓下業主。據業主反映，開挖衛生間和恢複共計花費五千多元。因爲漏水水源不是業主家裏的，是物業公司建議挖開的，所以開挖和恢複費用必須由物業公司承擔。物業公司同樣也感覺很冤，水是從業主衛生間漏下也沒有從其它地方漏，如果不建議樓上的業主開挖，不能解決實際問題。

兩份判決書部分內容

本著和諧相處的原則，經過協商，物業公司減免業主壹千多元物業費作爲補償。協商過後，該業主三年多時間沒有再交納物業費。物業公司多次書面和電話催收，該業主均以物業公司必須承擔其開挖恢複衛生間的費用爲由拒絕支付物業費。物業公司無奈向法院提起訴訟，該業主以同樣的理由進行抗辯，最終仍未獲得法院的支持，法院判決該業主支付全部拖欠的物業費和水費。

另壹起案例是因爲某小區小區外牆漏水，雨水順著外牆侵蝕業主室內牆面。兩年多時間裏，該業主以室內牆面遭侵蝕拒絕繳納物業費。物業公司起訴後，該業主以“什麽時候處理好漏水什麽時候交清物業費”進行抗辯，最終也是未獲得法院的支持。

有業內人士告訴大眾新聞報記者：住宅小區是居民生活的主要空間，是基層社會治理的根本內容。物業管理服務同樣是最重要的民生工作之壹，也是城鎮宜居、宜業、宜遊、宜商的關鍵工作，事關群衆生活品質和社會穩定。從法院的相關數據顯示，近幾年來物業服務矛盾糾紛案例壹直在不斷上升。如何化解物業服務過程中突出的矛盾糾紛？需要多部門發力配合監督管理，依法依規履職維護好各方利益，從源頭阻斷矛盾糾紛，行業才會健康發展。