未經過半業主同意業委會解聘物業公司並提起訴訟，法院壹審二審判決駁回業委會的請求

大衆新聞報記者 駱聞

 

業委會未經過半業主同意解聘前期物業公司另聘新物業公司，前期物業公司未撤離小區。業委會向法院提起訴訟，要求前期物業公司排除妨害、撤離小區並辦理移交手續。發生在鄭州市金牛水岸國際花園業委會與前期物業公司的侵權糾紛，法院壹審二審判決駁回業委會的訴訟請求。

街道辦事處出具告知書業委會解聘前期物業公司選票未過半

2012年10月1日，河南廣源物業管理有限公司（以下簡稱前期物業公司）與河南金牛置業有限公司簽訂金牛水岸國際花園前期物業服務合同，合同約定自2012年10月1日起生效。隨後，前期物業公司先後與部分業主簽訂前期物業服務合同。2018年12月8日，金牛水岸國際花園業委會在當地街道辦事處進行備案成立。

2019年3月22日，金牛水岸國際花園業委會針對是否與前期物業公司簽訂協議進行民意調查並公告。同年11月9日、23日、24日，金牛水岸國際花園小區業主進行表決選定新物業公司。

2019年11月25日，業委會向全體業主發出解除與前期物業公司簽訂的物業服務合同以及需與選定的新的物業公司簽訂協議的公告。同日，業委會向前期物業公司發布解除《前期物業服務合同》的告知函。

2020年4月30日，當地街道辦事處向金牛水岸業委會全體成員出具書面告知書，告知書內容爲：2019年11月9日至2019年11月23、24日召開業主大會的表決結果沒有達到過半數業主的同意，辦事處確認金牛水岸花園業主大會所形成的決議沒有達到《物權法》第七十六條規定的“選聘和解聘物業服務企業，應當經專有面積過半數且占總人數過半數業主同意”的標准，因此認爲業主大會所形成的決議無效。

前期物業公司未撤離金牛水岸國際花園。

業委會起訴前期物業公司請求法院判決撤離小區辦理移交手續

前期物業公司未撤離金牛水岸國際花園後，業委會提起訴訟，請求法院判決前期物業公司排除妨害、撤離小區並移交物業管理用房和地下車庫、配電室、水泵房、監控室、電梯等相關設施、場地、場所以及物業服務必需的相關資料。

壹審法院審理認爲：根據業委會提交的街道辦事處出具的《告知書》顯示，2019年11月23、24日金牛水岸國際花園小區召開業主大會的表決結果沒有達到過半數業主的同意，此次業主大會所形成決議無效，業委會作出的解除前期物業公司《前期物業服務協議》的程序不符合法律規定。業委會要求前期物業公司排除妨害，撤離金牛水岸國際花園及移交物業管理用房和地下車庫、配電室、水泵房、監控室、電梯等相關設施、場地、場所、物業服務必需的相關資料（附清單）等訴訟請求不予支持。

壹審法院判決駁回業委會的訴訟請求，案件受理費100元，減半收取50元，由業委會負擔。

業委會不服壹審判決提出上訴二審駁回上訴維持原判

壹審法院宣判後，業委會不服提出上訴。業委會上訴稱：壹審判決認定“根據街道辦事處出具的《告知書》認爲，小區召開業主大會的表決結果沒有達到過半數業主的同意，業委會所形成的決議無效，認定業委會作出的解除前期物業公司《前期物業服務協議》的程序不符合法律規定”事實嚴重錯誤。

業委會認爲街道辦事處無權認定本次業主大會作出的決議無效，只有法院才有權力認定業主大會決議是否有效。街道辦事處的《告知書》對業委會不具有約束力。小區業主大會作出的解聘前期物業公司選聘新物業，解除前期物業公司《前期物業服務協議》的決議程序合法有效。

另外，壹審判決無視絕大多數業主不同意與前期物業公司繼續簽訂《物業服務協議》的廣泛民意，沒有解決廣大業主和前期物業公司的矛盾，反而更加激化了業委會與前期物業公司之間的矛盾。前期物業公司爲達到強行霸占小區物業服務的既得利益，對業委會召開業主大會進行打砸破壞，嚴重侵犯了廣大業主的合法權益。

前期物業公司辯稱：業委會組織召開業主大會解聘前期物業公司的決議無效，無權請求前期物業公司履行物業服務合同解除後的有關物業交接義務。業委會和前期物業公司及部分業主之間就召開業主大會所決議事項發生爭議，後各方協商壹致由街道辦事處對本次業主大會所收到的有關表決票進行重新統計審核，街道辦事處審核後出具《告知書》。

業委會所提供的部分表決票上的簽字非業主本人所簽，部分紙質表決票與短信投票重複，此次業主大會有效投票爲419票，金牛水岸業主爲1747戶，本次表決結果未達到過半數業主同意，根據《物權法》第七十六條之規定，此次業主大會所形成決議無效。在壹審訴訟程序中，業委會未提交證據證明其依照《業主大會議事規則》中的規定依法通知小區全體業主，按法律規定依法召開了業主大會，並由業主大會作出了有效決議。

根據《物權法》第七十六條之規定，解聘原物業公司、以招標或邀標方式聘用新物業公司等事項應由業主通過業主大會共同決定，不得由業主委員會通過業主或業主大會授權的形式行使。業委會組織召開業主大會的有關程序和表決形式均不符合法律規定，其表決事項未達到全體過半數業主的同意，業委會組織召開業主大會解聘前期物業公司的決議無效，無權請求前期物業公司履行物業服務合同解除後的有關物業交接義務。

街道辦事處所作《告知書》屬公文書證，根據《物業管理條例》第二十條之規定，街道辦事處有權對業委會召開業主大會進行指導和監督，在有關各方對表決結果出現爭議後，由各方共同協商確定，由街道辦事處對表決票進行重新統計審核。其後，街道辦事處以《告知書》的方式將審核結果告知業委會。該《告知書》對業委會不産生行政法上的約束力，但不意味著該《告知書》在民事訴訟中不可作爲證據使用。在本案中，該《告知書》屬公文書證，其證明效力高于壹般書證，且在壹審訴訟程序中業委會未提供相反證據對該《告知書》內容予以否認。

二審法院審理認爲：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

街道辦事處出具的《告知書》雖經另案認定屬于行政指導範疇，但並不能否定《告知書》的證據效力。該《告知書》作爲壹級行政機關出具的材料，且街道辦事處系經當事人雙方及部分業主壹致同意，對召開業主大會的相關資料進行審核，在沒有充分證據證明其出具的結論存在法定無效事由情況下，其出具的《告知書》載明業主大會表決結果沒有達到過半數業主同意的內容應當予以認定，故業委會所作出的解除前期物業公司《前期物業服務協議》于法無據，不予支持。基于該解除協議而衍生的排除妨害等權利主張亦不予支持。

2021年2月7日，二審法院終審判決駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由業委會負擔。

街道辦事處出具的告知書業委會不服曾提起訴訟

據公開資料顯示，2020年4月30日，當地街道辦事處向金牛水岸業委會全體成員出具的書面告知書，業委會不服曾提起過訴訟。

壹審法院審理認爲：街道辦事處于2020年4月30日作出的《告知書》，是基于金牛水岸國際花園小區部分業主與業委會的有關決議發生爭議後，爲化解矛盾，在征得各方同意的情況下對相關選票進行審核後作出的。街道辦事處出具告知書的目的是化解業委會與部分業主及前期物業公司之間的矛盾，並非對有關決議的撤銷或者責令限期改正，從性質上來講告知書屬于行政指導範疇，不會對業委會的權利義務産生實際影響。

業委會的起訴不屬于人民法院受案範圍，壹審法院裁定駁回業委會的起訴。業委會不服壹審法院的作出的裁定進行上訴，2020年10月26日，二審法院終審判決維持原裁定駁回業委會的上訴。