業委會選聘物業公司未召開業主大會也未經過雙過半業主同意遭起訴，法院壹審二審判決合同無效

業委會是否可以自行選聘物業公司？選聘物業公司是否需要召開業主大會或經雙過半業主同意？事實角度從中國裁判文書網上了解到，遼甯省鐵嶺市新城區淺水灣1號小區，業委會選聘物業公司簽訂物業服務合同後，因未召開業主大會也未經過雙過半業主同意遭業主起訴。法院壹審判決確認合同無效，業委會不服壹審判決結果提出上訴，二審維持原判。

業委會決定選聘物業公司並簽訂合同

判決書內容顯示：鐵嶺市新城區淺水灣1號小區（以下簡稱該小區）實有樓房154幢（含會所、幼兒園各壹幢），有住宅業主10987戶，商鋪業主664戶，共計11651戶。

2019年，該小區業委員會換屆。2019年3月9日，該小區業委會換屆選舉領導小組發布決議，決定本次換屆選舉采取91名業主代表行使業主大會職權。經91名業主代表通過書面、微信、電話錄音等表決方式就公開招標選聘物業公司事項表決，結果83人同意采用招標方式選聘物業公司。

2019年12月23日，該小區業委會與中標公司碧桂園生活服務集團股份有限公司（以下簡稱物業公司）簽訂《鐵嶺市新城區淺水灣1號小區物業服務合同》（以下簡稱物業服務合同）。

物業服務合同相關內容約定，業委會每年組織文體娛樂活動經費30萬元，按每次活動實際支出由物業公司負責支出，但是年總支出不能超過30萬元。物業區域內共用部位、共用設施設備的營業收入，物業公司按經營收入總額的30%提取增值管理服務費後，剩余70%，由業委會負責管理，其中30%用于業主大會及業委會辦公經費。

業主起訴業委會和物業公司確認合同無效

該小區孫先生等7位業主起訴業委會和物業公司認爲：根據法律法規的相關規定，小區的重大事項，應當經專有部分建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業委會僅能代表與業主大會選聘的物業公司簽訂合同。業委會在決定選聘和簽訂物業服務合同前，沒有組織召開業主大會，沒有征求業主的意見，更沒有經過“雙過半”的業主同意，侵害其知情權、共同管理權等權益。另外，按照物業合同的相關約定，業委會每年還要獲得娛樂活動經費30萬元以及辦公經費。而這些費用勢必要從業主的物業費中支出，其不僅違反相關法律法規的規定，同時也侵害業主的切身利益。

壹審法院審理認爲：雖然簽訂物業服務合同的當事人爲業委會和物業公司，但業主是物業服務內容的接受者及服務費的承擔者，即業主爲合同最終權利義務的承受人，是合同利害關系人，業主有權以原告身份提起訴訟。

按照《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，經專有部分占建築總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主，即可以選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第壹條規定，業委會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。即，業委會與物業務公司簽訂的物業服務合同必須符合《中華人民共和國物權法》第七十六條的規定，才能對全體業主發生法律效力。

業委會稱，所有決定系91名業主共同決定。法院認爲：首先，該91名業代表的産生非由案涉小區“雙過半”業主選舉産生，其程序不具有合法性；其次，案涉小區有樓房152幢（不含會所、幼兒園）、實際入住業主11373戶，無論是以幢還是業主戶數，91名業主代表均達不到代表“雙過半”業主真實意思的效力；第三，《物權法》已經明確規定選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，由業主共同決定，並經“雙過半”業主的同意，而該換屆選舉領導小組的該項決定，完全與《物權法》相悖。由此確定，該91名業主代表行使業主大會職能是完全不合法的，那麽，此後由該91名業主代表作出的關于選聘淺水灣1號小區物業服務企業的壹系列行爲均是不合法的。

2020年8月17日，壹審法院判決，確認該小區業委會與物業公司于2019年12月23日簽訂的物業服務合同無效。案件受理費100元，由物業公司負擔。

業委會不服壹審判決提出上訴二審判決駁回上訴維持原判

壹審法院宣判後，業委會不服判決結果提出上訴。業委會上訴稱：原審事實不清，適用法律錯誤，審判程序混亂且嚴重違法。

二審法院審理認爲：本案爲確認合同效力糾紛。本案中，簽訂案涉物業服務合同的當事人爲業主委員會和物業公司，但業主是物業服務內容的接受者及服務費的承擔者，是案涉合同的利害關系人，被上訴人孫先生等7名業主有權提起訴訟。

依照《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，經專有部分占建築總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主，即可以選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第壹條規定，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業委會91名業主代表的産生非由案涉小區“雙過半”業主選舉産生，其程序不具有合法性。同時，91名業主代表均達不到代表“雙過半”業主真實意思的效力。該91名業主代表行使業主大會職能不合法，故此後由該91名業主代表作出的關于選聘該小區物業公司的壹系列行爲均不合法。原審判決確認該小區簽訂的物業服務合同無效並無不當，業委會的上訴理由缺乏事實和法律依據不予支持。

2021年10月26日，鐵嶺市中級人民法院作出終審判決，駁回業委會的上訴，維持原判，案件受理費100元由業委會負擔。